地理資訊2000年研討會論文
採訪記者 : j 於 December 20, 19100 at 10:07:06 :
新聞內容 :
應用網路GIS建立九二一地震災後重建管理系統
孫志鴻1、謝奇峰2、王聖銘3
1國立台灣大學地理系教授兼全球變遷研究中心主任
2國立台灣大學全球變遷研究中心助理研究員
3國家地震工程研究中心副研究員
++ 886 - 2 - 23655672 ext 133
chsun@ccms.ntu.edu.tw
摘要
本系統設置的目的，主要是針對九二一地震後，建立一套完善的災後重建管理系統。本系統係利用全球資訊網與網路GIS技術來建置九二一地震災後重建管理系統，在災後復原工作的相關決策過程中，提供決策者最新最確實的重建進度資料，作為決策的依據，以加速重建工作的完成。本計畫之研究範圍為遭到921大地震侵襲的中部六縣市，包括台中縣市、南投縣、彰化縣、雲林縣與嘉義縣，目前正處於災後重建階段，急需重建進度管理系統來了解各地方復原狀況，提供決策時的參考。
本研究利用網路地理資訊系統協助重建工作之進行，由於災區範圍遼闊，重建工作問題及進度的有效掌握，是整個重建工作的關鍵。本研究利用由中華電信公司取得的災區建物地址座標資料及比例尺五百分之一的詳細街廓圖，將震災災區受損建物地點在地圖上做精確的標示，並透過網際網路，由地方工作人員將重建進度資料回報至九二一重建委員會。透過此一動態機制，重建工作的進度與其所遭遇的困難，九二一重建委員會均能迅速而有效的掌握，進而協調解決，避免問題惡化，協助災區重建工作的推動。
一、 前言
九二一地震所造成的災害，是台灣近百年來所僅見，政府及民間均投入大量的人力及物力，極力搶救各受災地區。政府為了加速此次災害的復原，特地成立了九二一重建委員會，希望能統一事權，加速災區之重建。從災民的安置到都市及社區的規劃與建設，所涉及的層面相當廣泛。因此，急需應用網路GIS等相關技術，建置一套重建進度管理系統，協助解決災後重建所面臨的問題。
網路GlS是利用網際網路結合地理資訊系統兩者的功能，一方面由於網際網路所具有的及時性、分佈廣泛、成本低等特性，可以有效的促進資訊的流通，加上地理資訊系統查詢展示地理資訊的優益性能，對於協助災後重建工作，將有相當大的幫助。透過網路GIS之應用，建置一套重建進度管理系統，將能更確實且快速掌握最新的重建情形。
二、 系統架構
系統軟體架構如圖1所示，以IIS為網路伺服器，系統管理維護員利用FrontPage與MapGuide Author透過網路來編輯，而使用者則利用瀏覽器來查詢及上傳災情與重建進度。
圖1 系統軟體架構
三、 系統建置開發步驟
（一）收集、處理與彙整地理資料
地理資料的主要特徵為具有真實地表座標，本系統依照比例尺分為基本圖層、五百分之一街廓圖層與五百分之一地址圖層、並且結合各縣市受損建物調查資料及受損名冊等部分：
1. 基本圖層：包括各及行政界線、地名地標、各級道路、河流水系、土地利用、衛星影像、航空照片等等。基本圖層之比例尺大都小於五千分之一，其主要作用乃提供使用者初步定位所須之資訊。
2. 電信局五百分之一比例尺街廓圖：此筆資料內容詳盡數量龐大，不但具有巷弄資訊，甚至連建築物都能清楚標示，乃提供詳細定位所須之資訊，使用者依據此筆資料當可正確標示災情地點的復健進度，誤差不超過兩公尺。
3. 電信局五百分之一比例尺地址圖：此筆資料內容配合五百分之一比例尺街廓圖，可以清楚標出各棟建物的詳細地址，亦可經由地址，定位出所找的點位，再配合上述圖層即可相當精準定位出所找的位置。
4. 各縣市受損建物調查資料：本資料是由國家地震研究中心所提供，由於當初在製作此資料時是由人工的方式，也就是在沒有借助任何的測量儀器的情況下，經由實地的調查後直接在五千分之一地形圖上進行受損建物位置的確認，可想而知，依此方法所定出的受損建物的實際位置資料勢必有相當大的誤差，也就是說，受損建物實際位置和由人工的方式所標示出的座標有所出入，但是只要和中華電信所提供五百分之一比例尺地址圖作比對進行校正，即可符合電信局五百分之一比例尺街廓圖。此資料包括建物基本資料、建物受損情況等。
5. 其他相關資料：除上述資料外，目前我們正積極試圖取得各鄉鎮公所之全半倒、慰助金（租金）、組合屋資料、及相關稅務資料。其中各鄉鎮公所之全半倒，包含各受損建物之持有人姓名、各受損建物之地址、及全半倒情形，還有有關慰助金（租金）、組合屋資料之名單資料。另外，有關稅務資料則包含各建物之持有人姓名、地址、及房屋基本資料。加入此兩筆資料後，即可更快速的追蹤到各受損建物的持有人，並且上傳到重建回報系統。
（二）製作網頁及Web GIS
本系統以NT Server為作業平台，以IIS(Internet Information Server)作為Web Server，搭配Web GIS在全球資訊網路上運作，因此需要整合網頁製作與Web GIS。
1. 網頁製作：以FrontPage為主要設計工具，並搭配其他網頁設計軟體，主要目的為提供良好易用的使用者介面，不需特別訓練或學習，便能正確操作。
2. Web GIS：以MapGuide Server為伺服軟體，以MapGuide Author為設計工具，搭配Java Script、Cold Fusion及ASP來建構地理資料的查詢、展示以及上傳機制。
（三）上傳資料庫設計與建置
上傳資料的儲存、更新、驗證與維護，必須依賴設計良好的資料庫架構，本系統將以Microsoft Access來建置上傳資料庫，並提供Web GIS使用。
（四）舉辦說明會
本系統的使用者為各村里幹事、國中小教師、慈善團體、義工組織、非政府組織(NGO)及當地居民，由於使用對象涵蓋廣泛，因此需要舉辦說明會來解說系統功能與操作方式，藉此來推廣本系統，讓全民參予災害的應變與復原。
四、 系統功能
本系統主畫面如圖2所示，系統中設定了許多方便且容易使用的功能，讓使用者能簡便地操作，以下就系統功能說明：
1. 使用者帳號申請核可與權限：本系統提供完善而簡易的帳號申請與核可功能如圖3與圖4所示，並依照使用者的不同而有不同的權限及使用者介面，讓使用者在進行各項動作時更簡便。在第一次帳號登錄成功後，使用者不需每次登入時都選取所屬村里、上傳時都輸入基本資料，節省操作的時間及複雜度。此外，本系統清楚劃分各類使用者使用的權限，將使用者依權限分為管理、檢核、回應、上傳、及一般民眾，使用者必須在擁有使用權限的情況下，才能進行動作，此項設置不僅能清楚區分使用者權限，並且能夠保護所進行上傳的資料不能被輕易的竄改，使用者可依其權限進行系統管理、資料檢核、回應、上傳資料等。
2. 定位功能：本系統提供使用者多種定位功能如圖5所示，以供定位。（1）點選行政區域：使用者可以經由行政區域選單中選擇所需找的縣市、鄉鎮、村里，而其選單右側的圖層即可隨著所選擇的縣市、鄉鎮、村里而呈現不同比例尺的圖層，因此，使用者可以很清楚且容易的找到所需的行政區域。（2）點選交叉路口：使用者可經由點選所需找尋的道路與另一條道路的交叉路口而找到其確切的位置。（3）輸入重要地標：使用者可以藉由輸入重要地標，例如學校，再左右移動圖層便可找到所在位置。（4）輸入地址：使用者可以經由輸入地址，系統即可將此地址比對電信局所提供的五百分之一比例尺地址圖來找出其座標位置。（5）輸入點位座標：假設使用者作受損建物調查時，帶有GPS進行定位，則可經由直接輸入點位座標找出其位置。藉由以上各種定位方式，使用者即可更精準的定出所指的位置。
3. 上傳回報功能：本系統提供上傳回報的使用者，除了能夠清楚簡單定位外，並且可以詳細紀錄描述受損建物重建的情況與進度，上傳回報給相關單位，上傳回報重建進度表格如圖6所示。
4. 相關單位回應處理：在上傳回報者進行定位、回報資料後，系統或管理者視情形做出適當的回應並交由相關單位進行處理。
5. 追蹤考核：本系統亦可提供相關單位進行追蹤回報資料處理的進度並且進行資料的考核。
6. 提供決策者參考：本系統提供決策者所需的相關資訊，以提供決策者作為決策時的參考。
圖2 系統主畫面
圖3 帳號申請 圖4 帳號核可
圖5 多種定位功能
圖6 上傳回報重建進度表格
五、 系統實際推廣應用
本系統將使用者區分為管理者、檢核者、回應者、上傳者、及一般民眾等，經由設計良好互動機制，使得本系統能更妥善而有效地運作，以下分別說明之：
1. 供管理者使用：本系統賦予管理者能妥善管理各級使用者帳號的權限，其中包括使用者帳號的審核、使用者的使用權限、使用者帳號的維護等。
2. 供上傳使用者使用：本系統中實際上傳的使用者包括村里幹事、國中小教師、民間組織與義工團體及一般民眾。各村里幹事（配合替代役）所需訪查的範圍即包含其村里行政區，國中小教師所負責的範圍為學校，並且需擔任資訊技術協助人員。除此之外，實際上傳使用者負責進行各項資料的實地調查，例如受損建物的重建情形、進度、重建時所遭遇到的困難、或者尚未重建的原因及阻礙，盡量詳細描述實際重建的進度，並且紀錄災區實際重建上的困難，所得到的資料上傳到本系統中，以供檢核者進行檢核。
3. 供檢核者使用：本系統賦予檢核者權限，在上傳使用者上傳訪查的資料後，則必須對其所上傳的資料進行檢核，檢核其所提供的資料是否為有效資料，倘若所上傳的資料有所缺漏或無法使用時，即立即回傳給原上傳使用者，並請其設法訂正或補救有所缺漏及無法使用的部分。如此一來，即可確認所上傳的資料都可以確實有效的被運用，並且回報給回應者處理。
4. 供回應者使用：在實際上傳使用者實地調查並且上傳所查資料的同時，也必須將訪查時所紀錄下來受損建物的重建情形、進度、重建時所遭遇到的困難、或者尚未重建的原因及阻礙、或實際重建上的困難經由檢核者檢核後，回應給相關單位處理。回應決策單位再得知上述情形或重建時面臨的阻礙後，便可更進一步的瞭解實際受災民眾所面臨的問題，進而能夠確實且有效的輔導或協助其重建。
5. 供一般民眾使用：此外，本系統也同時提供一般民眾能夠藉由本系統確實了解各地重建的進度及相關單位輔導或協助災民解決問題的情形。
為使本系統能充分且正確的供使用者使用，必須舉辦教育訓練，教育訓練特別針對因921地震所受災的六縣市，在此分為教育訓練對象及教育訓練場次分配，分別說明之：
1. 教育訓練對象：本次教育訓練的對象，主要是針對重建委員會資訊人員、縣政府資訊人員、鄉鎮公所資訊人員、及國中小教師。其目的在於教導其能正確且充分的運用本系統。其中重建委員會資訊人員、縣政府資訊人員、國中小教師在接受過此教育訓練後，則必須擔任有關本系統各方面運用上的資訊諮詢的工作，負責解決或解答實際上傳使用者在使用系統的同時所會遭遇到的問題。而鄉鎮公所資訊人員則擔任種子教官的身分，負責對村里幹事進行教育訓練的工作，如此一來，即可使每位使用者都能確實且徹底運用本系統。
2. 教育訓練場次分配：由於此次因921地震所受災的六縣市的範圍極其廣大，所以在教育訓練場次的分配上，原則上是以在各縣市各舉辦一場為準，每場次人數以不超過60人為上限，另外，也針對受災重度較為嚴重的鄉鎮，視情況加辦教育訓練場次。
除此之外，為使本系統能達到更佳的使用效果，則必須配合電腦網路軟體設備的架設。目的在使得使用者都能方便就近使用電腦，進行上傳回報，外達到此一要求，需在縣政府、鄉鎮公所配有電腦網路軟體設備及諮詢人員，以方便使用使用及諮詢。除此之外，學校方面也需供應電腦網路設備，並且提供開放時間，供使用者使用。
本系統之資訊流程如圖7所示：
1. 上傳回報步驟：針對實際上傳回報者經由實際的訪談並填寫問卷，再利用就近公家機關，例如縣政府、鄉鎮公所、學校或是經由民營的網路商店上網回報資料。上傳後再交由資料檢核者進行上傳回報資料檢核，若檢核未能通過，則需再回到此步驟，重新校正、上傳。
2. 資料更新步驟：如同上述步驟，資料在上傳回報後，並非就是固定、沒有變化，隨著受損建物的重建進度，所上傳回報的資料也必定會有所變更，所以，必須定期進行資料更新。
3. 上傳回報資料檢核：本系統賦予檢核者權限，在上傳使用者上傳訪查的資料，或著是上傳者更新上傳資料後，則必須對其所上傳的資料進行檢核，檢核其所提供的資料是否為有效資料，倘若所上傳的資料有所缺漏或無法使用時，即立即回傳給原上傳使用者，並請其設法訂正或補救有所缺漏及無法使用的部分。如此一來，即可確認所上傳的資料都可以確實有效的被運用，並且回報給回應者處理。而在上傳回報的資料經核可後，隨即傳送到回應者，以供回應處理。
4. 回應處理：在實際上傳使用者實地調查並且上傳所查資料的同時，也必須將訪查時所紀錄下來受損建物的重建情形、進度、重建時所遭遇到的困難、或者尚未重建的原因及阻礙、或實際重建上的困難經由檢核者檢核後，回應給相關單位處理。回應決策單位在得知上述情形或重建時面臨的阻礙後，便可更進一步的瞭解實際受災民眾所面臨的問題，進而能夠確實且有效的輔導或協助其重建。
5. 考核回應處理情形：為使所上傳的資料能更有效並且能確實得到妥善的處理，則必須定期考核回應處理的情形。此向設置主要的目標在於能使得上傳者所上傳的資料能夠真正的受到重視且能盡快進行處理，則需進行考核回應處理的情形。
圖7 資訊流程圖
六、 結論與建議
本計畫所採用中華電信五百分之一比例尺的街廓圖及地址座標資料，提供了極為詳細且契合真實的電子地圖，讓使用者透過瀏覽器看見熟悉區域的電子地圖，便能自然地與其心靈地圖(Mental Map)對位，進而在真實世界中定位。不過如此詳細電子地圖的資料量非常龐大，因此在WebGIS傳輸技術與網路基礎建設方面仍有相當改進的空間。另外本計畫所規劃的上傳回報者為村里幹事，但是村里幹事大多不熟悉電腦操作，而且上網設備也不充裕，因此目前正積極接洽非政府組織(NGO)，希望藉由非政府組織的積極參與，讓本系統充分發揮功能。除了協助災區重建進度的管理之外，本系統亦能加以修改成為旅遊導覽或是虛擬社區系統，在重建工作完成之後仍能持續運作，促進觀光事業的發展並增進社區住戶的認同感。目前行政院921震災災後重建委員會正在進行全面性的住宅社區重建與高關懷戶調查計畫，配合民間組織的力量，預計回收十萬份問卷，此一寶貴的資料亦能與本系統結合，提供更為詳實的重建基本資料。
從空間區位探討台中市居住環境與高層集合住宅空屋率相關性分析
The Correlative Analyst between the Residential Environment and High-Clustered Mansions
From the View of Spatial Segmentation
張國楨 許香儀
Kuo-Chen Chang Hsiang-Yi Hsu
摘 要
根據1990年台閩地區戶口及住宅普查報告顯示，台灣地區的空屋率多達67萬餘戶，空屋率高達13.11﹪，其中以台中市的19.87﹪位居全省之冠，與先進國家的3﹪~5﹪相較，顯然偏高許多。就國家總體經濟而言，過量的空屋是國家稀少之資本及資源的誤置與浪費；就住宅市場而言，除了未能構成市場的有效供給外，更影響建築投資業者興建住宅之意願。
形成空屋之原因錯綜複雜，本研究為探就台中市高層集合住宅空屋率與居住環境特性之關係，以為建築投資業者擬定決策之參考。參酌相關文獻與研究，選取出居住環境因子。以專家問卷利用AHP法求取各項居住環境因子之權重。再將居住環境因子，做空間分析（Spatial Analyst），選取出台中市較佳及較差居住環境地區，從中抽樣選出樣本，依此再建構迴歸模式，以瞭解影響空屋率之環境因素為何，並探討其關聯性。
關鍵詞：空屋率、居住環境、高層集合住宅
ABSTRACT
According to the survey of population and domiciles in Taiwan and Fukan area, there are 67 thousand vacancies in Taiwan, and the vacancy rate is 13.11%, especially in Taichung County, the rate is 19.87%, which is the premier in Taiwan. Compare with the ratio 3%~5% in developed countries, the vacancy rate in Taiwan is obviously excessive. As far as macro economy is concerned in one nation, inordinate vacancy will result in the declination of national assets or allocate national resources inaptly. In terms of domicile market, except the unbalance between demand and supply, the problem of vacancy even prevents the architects from investingto construct new mansions.
The reasons that cause vacancy are complicated. This study is to examine the relationship between the vacancy rate of high-clustered mansions and characteristics of residential environment in Taichung County, and the results could be used toward investment of architecture for future decision-making. The relevant contribution and studies are referred, and the variable of residential environment is selected. The AHP approach is applied upon professional questionnaires. Then, make Spatial Analyst on the variable of residential environment. Plus, segment the better and worsen residential areas in Taichung County, then pick up the samplings and construct regression. Eventually, we can understand how the environmental factor influences the vacancy rate, and also discuss the relationship with one another.
keywords：Vacancy Rate、Residential Environment、High-Clustered Mansions
壹、前言
住宅與社會大眾之生活息息相關，其非但為民生六大需求之一，更是社經發展中重要之一環。而住宅居住品質，亦顯示著國民生活水準，於已開發國家，國民對住宅之需求，由遮風避雨基本需要，提昇為個人社會、經濟地位的表徵。
然台灣住宅問題卻日趨嚴重且複雜，隨著房價不合理之飆漲，投機之風日盛，而81年全省宣布容積率即將實施，對於可建築之樓地板面積影響甚鉅，當基地面積不變，而容積率越高時，樓地板總面積亦會隨之增加，每建坪之建築成本會隨之下降，然而容積率管制之施行，與此經濟效應相違，直接衝擊建商之利益，而形成一連串搶建風潮，如表1所示。
表1歷年住宅建造執照核發件數
年 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87
件數 83 71 103 69 79 139 176 127 82 60 66 9
資料來源：台灣省住宅及都市發展業務統計 116頁
台灣住宅及都市發展處編印（87年）
房屋市場之消費者需求量並無大量消漲，過多供給將造成供過於求之現象；在供需失衡去化不易之情形下，肇使房地產市場空屋量過高 ，根據主計處統計，82年全省增加之新成屋有近九十萬戶，但同時國人新購的房屋卻僅約二十五萬戶，累積了約六十五萬戶空屋，此乃因國人自有住宅之比率已高達八四．六％，明顯高於已開發國家六成左右之自宅率，對添置新屋需求相當有限。而根據內政部營建署統計， 民國84年開始，台灣地區的空屋數超過100萬戶，此可能與容積搶建的住宅於此時大量完成有關，由以上之數據顯示，台灣之房屋市場確實呈現供過於求之現象。
根據1980及1990年台閩地區戶口及住宅普查報告顯示， 台灣地區空屋戶數分別高達47萬餘戶及67萬餘戶，而空屋率亦分別高達13.09﹪及13.11﹪；而依據台電用電不足底度資料推估的空屋數約為104萬戶，空屋率為17.2~4﹪與先進國家合理空屋率3﹪-5﹪相較，此數據顯得偏高，實是應正視空屋量過高之嚴重性。
1990年台中市空屋為19.87﹪，居全省之冠；根據台電用電不足底度資料的推估，民國85年達到高峰，空屋率為39.66﹪，而到87年底時高達38.72﹪，圖1則為台中市79年到87年之空屋率成長圖：
圖1 台中市空屋率成長圖
資料來源：營建署http://www.dgbasey.gov.tw/dgbas03/bs3/analyse/new87091.htm，99.7.28下載
而宅地面積較稀少，加上其地價水準偏高，通常為了克服其稀少性並節省宅地之使用成本，便考慮宅地之立體使用。由行政院主計處所統計台灣地區建築物使用執照核發概況（按高度別分）中顯示， 86年30公尺以上之高層建築物，所占比重已近四成，其與其他較低層建築物均呈減少相較，顯示高層建築物己漸成為主流，是故本研究以台中市高層集合住宅為研究對象。
台灣地區高空屋率之現象，對於房地產市場，甚至整體國家經濟，均產生重大影響，值得深思與探討；就政府及建築業者而言，探討居住環境品質和空屋率之關係，從而以為開發與政策制定之依據，減少空屋之產生。因此，本研究之研究目的為：
（一）、透過實証研究瞭解台中市高層集合住宅空屋率與居住環境間之相關性；探求台中市較佳居住環境與台中市較差居住環境之空屋率高低關係。
（二）、居住環境因素影響空屋率之分佈結果，則可提供政府相關單位悠關公共設施規劃之依據，並為建商個案選址之參考依據，以為消化房地產市場過多空屋量之方法。
貳、文獻回顧
本節主要內容，係藉由蒐集並回顧有關探討高層集合住宅及空屋率之相關文獻與研究，進而作為整個研究架構之理論基礎。
一、空屋率相關理論與研究
（一）、空屋之界定
1.空屋（Vacancy）
又稱空閒家宅、空閒住宅、空宅。在行政院普查處（1991a:65）將空屋定義為，凡家宅在普查標準時刻無人居住者，其居住人如因特殊緊急事故外出未返，但無遷居之意思者，不視作空閒住宅。本研究以資源有效使用之觀點，將空屋定義為有門牌號碼，並可供居住使用而未使用或低度使用之住宅單位，但不包括短期出國旅遊及探親者。而空屋率則以該集合住宅中作住宅使用之空屋數量除以作住宅使用之總戶數。
2.空屋率（Vacancy Rate）
將空屋數除以住宅存量後以百分率表示之比率 。
（二）、空屋相關研究回顧
根據主計處指出，台灣地區餘屋多達一百萬戶以上，比之於先進國家3﹪～5﹪高出甚許， 本研究為探究台中市高層集合住宅空屋率與居住環境之關性，參酌國內外有空屋研究之相關文獻及研究探討空屋率，茲將空屋相關文獻摘錄如下：
1.空屋水準等級
經建會住都處(1985)研究對台灣各地區之普查空屋水準劃分等級：
1、第一級標準之訂定
『合理性』為決定是否列入第一等級之依據，所謂
合理性係指符合理論要求之百分率，以空屋率而言，則
以3﹪～5﹪為合理。
2、第二級標準之訂定
介於第一等級與第三等級之間。
3、第三級標準之訂定
以空屋率而言高於10﹪者即屬『不合理比率』。
2.空屋率其他相關研究
彭建文（1994）針對空屋率之影響因素，以所有權人及住宅屬性為考量因素，利用計量經濟模型、二手資料與空屋率推估等方式分析空屋率與價的關係；經實證結果發現，在空屋率與價格關係方面，價格愈高則空屋率會愈低；在空屋與所有權人屬性方面，如房價、屋齡、區位、建築型態、用途、售屋動機及所有人年齡等因素對於該住宅成為空屋之機率有顯著之影響。
3、高空屋之原因探討
Struyk（1998）針對住宅屬性成為空屋之機率進行探討，以住宅屬性（區位、面積、價位…..等）為考量變數，並運用一般最小平方法（OLS）分析；其認為為維持住宅市場的有效用運作，住宅市場中存有4﹪～5﹪的空屋率是必要的。但當空屋明顥超過住宅市場合理的運作水準時，空屋分析就愈顯重要。 認為開發中國家（約旦）的空屋率，除了投機者超額建築外，尚受其他因素影響；結果發現不論在首都、一般都市及鄉村等，面積愈大及高價位之住宅成為空屋之機率就愈高。
綜合前述國內外空屋相關文獻，國內文獻於空屋現況之探討多運用行政院戶口普查處之普查資料進行空屋分佈情形之分析，但其均偏重空屋現象之描述。
國外文獻也多偏重從出租住宅市場來探討空屋率與租金調整之互動關係，並論及總體社經因素與個別住宅屬性對空屋率之影響；其中包括各城市自然空屋率之推估與比較，相對於國內有較豐富之研究。
二、居住環境相關理論與研究
（一）、居住環境之內涵
居住環境的意義，究字面剖之，環境（Environment）一詞，在文字定義上，係指相對於主體，圍繞於主體四周之一切事物、條件及事物間的相互關係而言。在社會科學領域中，「環境」一詞，則尚未有明確的定義，通常凡相對於人類的周遭事物，即可謂之「人類生活環境」。 又聯合國世界衛生組織（World Health Organization，W.H.O.）認為居住環境乃指身體安全之蔽護體的實質結構及其周遭環境。
（二）、居住環境原則
美國密西根大學調查研究中心Kcetona提出『生活品質除實質方面福祉外，尚包括軟體方面如教育、休閒機會、個人安全、住宅、鄰里關係等之狀況』。
1.安全性：
無危害人類生命及生活，使人類得以免除死懼的環境，安全性為居住環境最基本條件。
2.健康性：
健康乃是人類幸福之根源，因此必須防止各種危害人體健康之因素，普及各種保健設施。
3.便利性：
有效率的居住環境，使得日常生活得以方便的進行。
4.舒適性：
包括心理及生理上的寧適，以及社會、文化等環境的提昇。
除此四項條件外，公共設施及可及性的概念亦與居住環境有相當密切之關係，茲說明如下：
1.公共設施與可及性：
公共設施與量之擴大，對生活之精神面及物質面有改善的作用。因此可及性高，意味著居住環境品質的提高。公共設施之存在，只是可及性的必要條件之一，重要的是在於個人欲利用該公共設施時，對該設施可以有所選擇，並可實際享受到該設施之服務。
2.可及性：
可及性之概念逐漸受到重視，經濟合作開發組（OECD）（1979）將此定義為『某人有利用某種特定公共設施時，無障礙物存在妨礙其利用行為之程度』。又可及性可區分為時間距離、空間位置的直線距離及道路距離。
本研究為瞭解住宅區位特性與空屋率間之關係，將公共設施可及性納入討論，至於本研究所稱之可及性，乃著重於空間道路距離之可及性，亦即各高層集合住宅個案至各公共設施間之道路距離。
（三）、居住環境品質相關研究
黃碧慧（1997）針對居住環境品質國宅開發區位，以公共設施包括鄰里性公共設施及嫌惡性設施兩準則；交通情形考慮搭乘交通工具之便利性及對外道路系統兩準則，立地條件考慮了土地條件及公共設備為考量因素，建立一套國宅開發之優先開發評估準則。評估結果以鄰里性公共設施為最受重視之區位條件，其次為嫌惡設施及交通便利性。居住地點及工作地點之距離為居民之期望目標，土地條件及公用設施受專家重視程度最低。
黃啟福（1983）以特徵價格法為基礎，運用住宅及住戶屬性資料分析台北市住宅空間之需求，其所研究之住宅屬性資料包括交通可及性及公共設施，並結合住戶屬性資料建構各住宅屬性需求方程式。經研究結果發現，住宅四周環境（如市場、公園、學校等）屬性顯著影響消費者對住宅之需求。
賴碧瑩(1989)針對房地產景氣指標，以住宅使用量可運用空屋率、用電量不足基本度數之戶數、自有住宅比率及每戶住宅面積大小等四項為判斷指標，利用問卷調查選取指標，並使用經濟理論探討房地場之景氣循環。其中空屋率資料除反映使用面之景氣狀況外，亦可反應交易面之景氣概況。當市場交易頻繁時，投機客購買住宅並非居住使用，會造成市場上過多的空屋。
行政院主計處（1995）在『台灣地區住宅狀況調查報告』中指出，理想住宅區位所考慮的重要影響因素為：接近學校、菜市場、工作地點、公園、公車站、親戚朋友家、市中心、市郊等。
綜觀居住環境之研究，主要著重於居住環境之健康性、安全性、便利性、寧適性之探討，而變數大部分以與學校、市場、公園、工作地點之距離分析；除此之外，亦有以住宅之內部環境方面來探討居住環境，雖然各研究之目的、區域、調查對象、時間不同，致各研究結果不全然相同，但仍以實質環境量化指標為主。
三、高層級合住宅相關理論與研究
（一）、集合住宅之定義
在建築技術規則中， 對集合住宅之定義是『集合住宅：具有共同基地及共同空間或設備。並有三個住宅單位以上之建築。』，此外，集合住宅應符合下列條件：
1.同一建築物內，應具備三個以上之集合單位，並非供住宅使用者，不計入住宅單位。
2.該建築物之各住宅單位，應具有共同之建築用地，且應具有共同之建築基地，故建築物應保留之空地，得就整座建築物核算後予以自由配置，不必按各住宅單位分別予以分配。
3.各住宅單位應具有共同使用之空間或設備，所謂共同使用之空間，如樓梯間、門廳等，所謂共同之設備，如給水設備之地下蓄水池、屋頂水箱、電器設備之變電器及其他升降設備、停車設備等。
（二）、高層集合住宅之定義
世界各國對於高層建築高度的定義不盡相同。美國過去將10層以上的建築視為高層建築，而德國則將高度定為72英呎（約22公尺）。鄰國日本而言，便先後有31公尺、60公尺與100公尺之界定。
另建築物之高度分類依『建築技術規則』第23及24條之內容及50公尺以上需結構外審之規定,將建築物之高度分為以下幾類：
一、7層以下之建築物定義為低層建築。
二、7層至12層之高度定義為中層建築。
三、12層至50公尺高度定義為中高層建築。
四、50公尺以上稱為高層建築。
（三）、高層集合住宅相關文獻研究
陳紹興（1992），針對居住環境的心理定量化評估進行深入之探討，而以高雄市25棟12層以上之純住宅或混合使用之高層住宅為對象，建立環境品質之架構，並藉由調查高層集合住宅居民對居住環境的滿意度，發掘高層集合住宅居住環境的特性，並比較實質環境指標和心理評估的相關模式。
陳啟明（1997），針對台中市高層集合住宅，以空屋率、居住環境特性為考量因素；其結果顯示，台中市套房之空屋率高於一般住宅之空屋率，此乃與國人居住之偏好有關，且發展迅速或人口呈高度成長之行政區，由於高層集合住宅興建量較多，空屋率亦隨之偏高；整體而言，台中市之住宅資源並未充分合理使用。而形成台中市高層集合住宅空屋率高低之影響因素，不僅是居住環境特性，亦和其他層面因素如經濟景氣、住宅政策、住宅屬性有關。
綜觀上述，過去高層集合住宅之文獻，多針對高層集合住宅之空間型態及居住環境品質評估；於高層集合住宅成為建築趨勢之同時，如何規劃居住環境和區位選擇，以降低空屋之產生，已為未來高層集合住宅探討之課題與思維方向。
參、研究設計
一、研究假設
根據本研究之目的與研究內容，本研究假設如下：
假設一：台中市高層集合住宅之空屋率與居住環境品質有關。
假設二：較佳之環境品質，會降低空屋率。
二、研究範圍
本研究以台中市為研究之區域範圍，依行政區域可劃分為東區、西區、南 區、北區、中區、西屯區、南屯區、北屯區等八個行政區域。
三、研究對象
以12層樓以上高層集合住宅個案為研究對象。又本研究將高層集合住宅界定為『高度36公尺或樓層數12層以上（含12層），且具有共同基地、空間、設備或設施，作居住或類似使用之建築物』。
四、研究限制
（一）、本研究僅探討居住環境關係中之外部環境關係。
（二）、房價維持平穩。
（三）、居住環境品質，排除內部居住環境品質與外部居環境品質之非硬體設施之因素（ex：治安、噪音、文化…….）。
五、評估因子選定
根據美國密西根大學調查研究中心Kcetona提出『生活品質除實質方面福址外，尚包括軟體方面如教育、休閒機會、個人安全、住宅、鄰里關係等之狀況。』
1.安全性
即無危害人類生命及生活，使人類得以免除死懼之環境，安全性為居住環境最基本條件。
2.健康性
健康乃是人類幸福之根源，因此必須防止各種危害人體健康之因素，普及各種保健設施。
3.便利性
有效率的居住環境，使得日常生活得以方便的進行。
4.舒適性
包括心理及生理上的寧適，以及社會、文化等環境的提昇。除此四項條件外，公共設施及可及性之概念亦與居住環境有相當密切之關係，故本研究選取以下之評估因子：（如表2所示）
表2 影響空屋率之居住環境因子整理表
條 件 項 目
教 育 條 件 國小
國中
交 通 條 件 火車站
主要幹道
次要幹道
交流道
金 融 條 件 郵政金融設施
休 閒 條 件 公園
民 生 設 施 市場（傳統市場、超市）
量販店
便利商店
嫌 惡 設 施 工業區
機場
火葬場及殯儀館
墳場
鐵路
醫 療 保 健 設 施 醫院
六、研究內容
本研究之主要內容可概分為四大部分：
（一）、理論回顧與相關文獻探討：
經由問題分析與研究目的，就高層集合住宅之內涵、居住環境品質理論、以及空屋理論分別加以探討；並回顧相關文獻與研究，以為本研究之理論基礎與架構。
（二）、台中市高層集合住宅與居住環境相關性分析：
藉由資料蒐集匯整居住環境因素，並以專家問卷方式，調查市場不動產鑑價人員對各居住環境因子重要性之認知，以得出各居住環境因子間之權重，利用空間分析，並以上述權重加總出較佳及較差居住環境。
（三）、較佳居住環境地區空屋率與較差居住環境地區空屋率分析：
透由套疊之台中市較佳及較差居住環境，實地調查兩者之空屋率， 並比較佳及較差居住環境間空屋率之高低關係，以探求較佳居住環境之空屋率是否較較差居住環境之空屋率低。
（四）、影響空屋率之居住環境因子分析：
利用迴歸分析，以求影響空屋率之環境影響因子
（五）、台中市高層集合住宅高空屋率解決方式探討：
依據所得之結果，探討結論，評估是否政府相關單位可藉由創造優良居住環境而達到消化餘屋之目的，及建商個案選址之參考依據。
七、資料收集
在蒐集資料之方式上，本研究擬採用歸納法，就過去許多學者專家所提出之理論架構及研究方法，加以整理歸納，導出對高層集合住宅居住環境之影響因素及研究分析方法的應用，做為本研究研究參考之基礎。
八、問卷設計
（一）、問卷內容
請受訪者考慮各項目之各細項在影響居住環境品質之重要性；本研究在問卷設計時，將評估尺度分為七級，且評估結果必須經過一致性檢定，才較有理論基礎且具有客觀性。為達本研究之目的，本研究問卷以居住環境影響因子為主要內容，採封閉式問卷格式，問卷格式為結構式問卷。本研究之問卷題型則為勾選型式之選擇題。
（二）、問卷調查方式與時間
本研究問卷調查方式，採一對一面談方式。調查時間為民國88年10月20日至11月7日。
（三）、選擇受訪者
就本研究所針對影響居住環境品質因素之探討時，應以『估價師』 為受訪對象最為合適，因為此等估價師之職業即以估價為主，估價問卷為其所關心事務；其次因他們皆有多年估價經驗，實務經驗充足，不容否認；由於本研究是以台中市為主要研範圍，為避免地域性不同而產生的差異，故以台中市之估價師為訪談對象。
九、資料分析方法
本研究擬採用AHP分析階層程序分析方法，將問卷調查所得之資料，分析出專家認為影響空屋率之環境品質因子權重，並將其結果加以量化，以建立一套評估準則，而規劃者亦可依此準則，做為規劃參考之依據，茲將其分析方法略述如下：
（一）、分析階層程序分析法（AHP）
AHP是將欲研究的複雜系統，分解成簡明的要素層級系統，透過成對評估比較求得各層級要素之優先順位，最後再透過綜合求得整體優先程度。
AHP之理論假設：
1. 任何決策系統皆可被分解成許多元素。系統、次系統與元素之間的關係，是一種複雜度遞減之方式排列，具網路性之層級結構。
2. 每一層級內之各元素，彼此具獨立性，是互斥之集合關係。
3. 每一層級內之各元素，僅受上一層級所有或某些元素之影響。
4. 可運用名目尺度（ratio scale）進行判斷評估。
5. 元素對對比較（pairwise comparison）後，可運用正倒數矩陣（positive reciprocal matrix）加以處理。
6. 各元素之強度與偏好程度，滿足遞移性之關係，即x>y ，y>z，x>z。
7. 惟也承認各因素之間強度與偏好程度具不完全遞移性，故需做一致性檢定。
8. 以加權之方法，計算各元素之優劣程度。
9. 不論優勢程度高低，任何元素皆被視為與整各結構有關。
AHP流程如下：
圖2 分析階層程序法之流程圖
而本組採分析階層程序分析法，並且依據AHP之理論假設，認為本研究之所選取之居住環境因子皆有其重要性，全部納入AHP考量權重。本研究在問卷設計時，將評估尺度分為七級，且評估結果必須經過一致性檢定，才較有理論基礎且具客觀性。
（二）、地理資訊系統
本研究應用地理資訊系統GIS之軟體Arcview，以國中、國小、公園、市場….等各項公共設施及嫌惡設施之分佈圖層，利用空間分析（Spatial Analyst），將公共設施與嫌惡設施之分佈圖層加以疊合，進行權重分析，計算出台中市居住環境品質較佳及較差之區域，並比較佳及較差居住環境間空屋率之高低閞係，以探求較佳居住環境之空屋率是否較較差居住環境之空屋率低。
（三）、迴歸分析法
依據GIS空間分析之結果，及實地個案訪查所得高層集合住宅空屋率及公共設施、嫌惡設施之空間資料，以迴歸分析與主成分分析，來探討空間區位對空屋率的影響，以作為政府設置公共設施及建商興建住宅時之參考依據。
肆、資料處理與分析
一、 高層集合住宅環境因子評估指標之建立
藉由第二章居住環境品質相關文獻之整理，決定高層集合住宅居住環境品質所應考量之評估因子，以建立較佳居住環境區
新聞內容 :
應用網路GIS建立九二一地震災後重建管理系統
孫志鴻1、謝奇峰2、王聖銘3
1國立台灣大學地理系教授兼全球變遷研究中心主任
2國立台灣大學全球變遷研究中心助理研究員
3國家地震工程研究中心副研究員
++ 886 - 2 - 23655672 ext 133
chsun@ccms.ntu.edu.tw
摘要
本系統設置的目的，主要是針對九二一地震後，建立一套完善的災後重建管理系統。本系統係利用全球資訊網與網路GIS技術來建置九二一地震災後重建管理系統，在災後復原工作的相關決策過程中，提供決策者最新最確實的重建進度資料，作為決策的依據，以加速重建工作的完成。本計畫之研究範圍為遭到921大地震侵襲的中部六縣市，包括台中縣市、南投縣、彰化縣、雲林縣與嘉義縣，目前正處於災後重建階段，急需重建進度管理系統來了解各地方復原狀況，提供決策時的參考。
本研究利用網路地理資訊系統協助重建工作之進行，由於災區範圍遼闊，重建工作問題及進度的有效掌握，是整個重建工作的關鍵。本研究利用由中華電信公司取得的災區建物地址座標資料及比例尺五百分之一的詳細街廓圖，將震災災區受損建物地點在地圖上做精確的標示，並透過網際網路，由地方工作人員將重建進度資料回報至九二一重建委員會。透過此一動態機制，重建工作的進度與其所遭遇的困難，九二一重建委員會均能迅速而有效的掌握，進而協調解決，避免問題惡化，協助災區重建工作的推動。
一、 前言
九二一地震所造成的災害，是台灣近百年來所僅見，政府及民間均投入大量的人力及物力，極力搶救各受災地區。政府為了加速此次災害的復原，特地成立了九二一重建委員會，希望能統一事權，加速災區之重建。從災民的安置到都市及社區的規劃與建設，所涉及的層面相當廣泛。因此，急需應用網路GIS等相關技術，建置一套重建進度管理系統，協助解決災後重建所面臨的問題。
網路GlS是利用網際網路結合地理資訊系統兩者的功能，一方面由於網際網路所具有的及時性、分佈廣泛、成本低等特性，可以有效的促進資訊的流通，加上地理資訊系統查詢展示地理資訊的優益性能，對於協助災後重建工作，將有相當大的幫助。透過網路GIS之應用，建置一套重建進度管理系統，將能更確實且快速掌握最新的重建情形。
二、 系統架構
系統軟體架構如圖1所示，以IIS為網路伺服器，系統管理維護員利用FrontPage與MapGuide Author透過網路來編輯，而使用者則利用瀏覽器來查詢及上傳災情與重建進度。
圖1 系統軟體架構
三、 系統建置開發步驟
（一）收集、處理與彙整地理資料
地理資料的主要特徵為具有真實地表座標，本系統依照比例尺分為基本圖層、五百分之一街廓圖層與五百分之一地址圖層、並且結合各縣市受損建物調查資料及受損名冊等部分：
1. 基本圖層：包括各及行政界線、地名地標、各級道路、河流水系、土地利用、衛星影像、航空照片等等。基本圖層之比例尺大都小於五千分之一，其主要作用乃提供使用者初步定位所須之資訊。
2. 電信局五百分之一比例尺街廓圖：此筆資料內容詳盡數量龐大，不但具有巷弄資訊，甚至連建築物都能清楚標示，乃提供詳細定位所須之資訊，使用者依據此筆資料當可正確標示災情地點的復健進度，誤差不超過兩公尺。
3. 電信局五百分之一比例尺地址圖：此筆資料內容配合五百分之一比例尺街廓圖，可以清楚標出各棟建物的詳細地址，亦可經由地址，定位出所找的點位，再配合上述圖層即可相當精準定位出所找的位置。
4. 各縣市受損建物調查資料：本資料是由國家地震研究中心所提供，由於當初在製作此資料時是由人工的方式，也就是在沒有借助任何的測量儀器的情況下，經由實地的調查後直接在五千分之一地形圖上進行受損建物位置的確認，可想而知，依此方法所定出的受損建物的實際位置資料勢必有相當大的誤差，也就是說，受損建物實際位置和由人工的方式所標示出的座標有所出入，但是只要和中華電信所提供五百分之一比例尺地址圖作比對進行校正，即可符合電信局五百分之一比例尺街廓圖。此資料包括建物基本資料、建物受損情況等。
5. 其他相關資料：除上述資料外，目前我們正積極試圖取得各鄉鎮公所之全半倒、慰助金（租金）、組合屋資料、及相關稅務資料。其中各鄉鎮公所之全半倒，包含各受損建物之持有人姓名、各受損建物之地址、及全半倒情形，還有有關慰助金（租金）、組合屋資料之名單資料。另外，有關稅務資料則包含各建物之持有人姓名、地址、及房屋基本資料。加入此兩筆資料後，即可更快速的追蹤到各受損建物的持有人，並且上傳到重建回報系統。
（二）製作網頁及Web GIS
本系統以NT Server為作業平台，以IIS(Internet Information Server)作為Web Server，搭配Web GIS在全球資訊網路上運作，因此需要整合網頁製作與Web GIS。
1. 網頁製作：以FrontPage為主要設計工具，並搭配其他網頁設計軟體，主要目的為提供良好易用的使用者介面，不需特別訓練或學習，便能正確操作。
2. Web GIS：以MapGuide Server為伺服軟體，以MapGuide Author為設計工具，搭配Java Script、Cold Fusion及ASP來建構地理資料的查詢、展示以及上傳機制。
（三）上傳資料庫設計與建置
上傳資料的儲存、更新、驗證與維護，必須依賴設計良好的資料庫架構，本系統將以Microsoft Access來建置上傳資料庫，並提供Web GIS使用。
（四）舉辦說明會
本系統的使用者為各村里幹事、國中小教師、慈善團體、義工組織、非政府組織(NGO)及當地居民，由於使用對象涵蓋廣泛，因此需要舉辦說明會來解說系統功能與操作方式，藉此來推廣本系統，讓全民參予災害的應變與復原。
四、 系統功能
本系統主畫面如圖2所示，系統中設定了許多方便且容易使用的功能，讓使用者能簡便地操作，以下就系統功能說明：
1. 使用者帳號申請核可與權限：本系統提供完善而簡易的帳號申請與核可功能如圖3與圖4所示，並依照使用者的不同而有不同的權限及使用者介面，讓使用者在進行各項動作時更簡便。在第一次帳號登錄成功後，使用者不需每次登入時都選取所屬村里、上傳時都輸入基本資料，節省操作的時間及複雜度。此外，本系統清楚劃分各類使用者使用的權限，將使用者依權限分為管理、檢核、回應、上傳、及一般民眾，使用者必須在擁有使用權限的情況下，才能進行動作，此項設置不僅能清楚區分使用者權限，並且能夠保護所進行上傳的資料不能被輕易的竄改，使用者可依其權限進行系統管理、資料檢核、回應、上傳資料等。
2. 定位功能：本系統提供使用者多種定位功能如圖5所示，以供定位。（1）點選行政區域：使用者可以經由行政區域選單中選擇所需找的縣市、鄉鎮、村里，而其選單右側的圖層即可隨著所選擇的縣市、鄉鎮、村里而呈現不同比例尺的圖層，因此，使用者可以很清楚且容易的找到所需的行政區域。（2）點選交叉路口：使用者可經由點選所需找尋的道路與另一條道路的交叉路口而找到其確切的位置。（3）輸入重要地標：使用者可以藉由輸入重要地標，例如學校，再左右移動圖層便可找到所在位置。（4）輸入地址：使用者可以經由輸入地址，系統即可將此地址比對電信局所提供的五百分之一比例尺地址圖來找出其座標位置。（5）輸入點位座標：假設使用者作受損建物調查時，帶有GPS進行定位，則可經由直接輸入點位座標找出其位置。藉由以上各種定位方式，使用者即可更精準的定出所指的位置。
3. 上傳回報功能：本系統提供上傳回報的使用者，除了能夠清楚簡單定位外，並且可以詳細紀錄描述受損建物重建的情況與進度，上傳回報給相關單位，上傳回報重建進度表格如圖6所示。
4. 相關單位回應處理：在上傳回報者進行定位、回報資料後，系統或管理者視情形做出適當的回應並交由相關單位進行處理。
5. 追蹤考核：本系統亦可提供相關單位進行追蹤回報資料處理的進度並且進行資料的考核。
6. 提供決策者參考：本系統提供決策者所需的相關資訊，以提供決策者作為決策時的參考。
圖2 系統主畫面
圖3 帳號申請 圖4 帳號核可
圖5 多種定位功能
圖6 上傳回報重建進度表格
五、 系統實際推廣應用
本系統將使用者區分為管理者、檢核者、回應者、上傳者、及一般民眾等，經由設計良好互動機制，使得本系統能更妥善而有效地運作，以下分別說明之：
1. 供管理者使用：本系統賦予管理者能妥善管理各級使用者帳號的權限，其中包括使用者帳號的審核、使用者的使用權限、使用者帳號的維護等。
2. 供上傳使用者使用：本系統中實際上傳的使用者包括村里幹事、國中小教師、民間組織與義工團體及一般民眾。各村里幹事（配合替代役）所需訪查的範圍即包含其村里行政區，國中小教師所負責的範圍為學校，並且需擔任資訊技術協助人員。除此之外，實際上傳使用者負責進行各項資料的實地調查，例如受損建物的重建情形、進度、重建時所遭遇到的困難、或者尚未重建的原因及阻礙，盡量詳細描述實際重建的進度，並且紀錄災區實際重建上的困難，所得到的資料上傳到本系統中，以供檢核者進行檢核。
3. 供檢核者使用：本系統賦予檢核者權限，在上傳使用者上傳訪查的資料後，則必須對其所上傳的資料進行檢核，檢核其所提供的資料是否為有效資料，倘若所上傳的資料有所缺漏或無法使用時，即立即回傳給原上傳使用者，並請其設法訂正或補救有所缺漏及無法使用的部分。如此一來，即可確認所上傳的資料都可以確實有效的被運用，並且回報給回應者處理。
4. 供回應者使用：在實際上傳使用者實地調查並且上傳所查資料的同時，也必須將訪查時所紀錄下來受損建物的重建情形、進度、重建時所遭遇到的困難、或者尚未重建的原因及阻礙、或實際重建上的困難經由檢核者檢核後，回應給相關單位處理。回應決策單位再得知上述情形或重建時面臨的阻礙後，便可更進一步的瞭解實際受災民眾所面臨的問題，進而能夠確實且有效的輔導或協助其重建。
5. 供一般民眾使用：此外，本系統也同時提供一般民眾能夠藉由本系統確實了解各地重建的進度及相關單位輔導或協助災民解決問題的情形。
為使本系統能充分且正確的供使用者使用，必須舉辦教育訓練，教育訓練特別針對因921地震所受災的六縣市，在此分為教育訓練對象及教育訓練場次分配，分別說明之：
1. 教育訓練對象：本次教育訓練的對象，主要是針對重建委員會資訊人員、縣政府資訊人員、鄉鎮公所資訊人員、及國中小教師。其目的在於教導其能正確且充分的運用本系統。其中重建委員會資訊人員、縣政府資訊人員、國中小教師在接受過此教育訓練後，則必須擔任有關本系統各方面運用上的資訊諮詢的工作，負責解決或解答實際上傳使用者在使用系統的同時所會遭遇到的問題。而鄉鎮公所資訊人員則擔任種子教官的身分，負責對村里幹事進行教育訓練的工作，如此一來，即可使每位使用者都能確實且徹底運用本系統。
2. 教育訓練場次分配：由於此次因921地震所受災的六縣市的範圍極其廣大，所以在教育訓練場次的分配上，原則上是以在各縣市各舉辦一場為準，每場次人數以不超過60人為上限，另外，也針對受災重度較為嚴重的鄉鎮，視情況加辦教育訓練場次。
除此之外，為使本系統能達到更佳的使用效果，則必須配合電腦網路軟體設備的架設。目的在使得使用者都能方便就近使用電腦，進行上傳回報，外達到此一要求，需在縣政府、鄉鎮公所配有電腦網路軟體設備及諮詢人員，以方便使用使用及諮詢。除此之外，學校方面也需供應電腦網路設備，並且提供開放時間，供使用者使用。
本系統之資訊流程如圖7所示：
1. 上傳回報步驟：針對實際上傳回報者經由實際的訪談並填寫問卷，再利用就近公家機關，例如縣政府、鄉鎮公所、學校或是經由民營的網路商店上網回報資料。上傳後再交由資料檢核者進行上傳回報資料檢核，若檢核未能通過，則需再回到此步驟，重新校正、上傳。
2. 資料更新步驟：如同上述步驟，資料在上傳回報後，並非就是固定、沒有變化，隨著受損建物的重建進度，所上傳回報的資料也必定會有所變更，所以，必須定期進行資料更新。
3. 上傳回報資料檢核：本系統賦予檢核者權限，在上傳使用者上傳訪查的資料，或著是上傳者更新上傳資料後，則必須對其所上傳的資料進行檢核，檢核其所提供的資料是否為有效資料，倘若所上傳的資料有所缺漏或無法使用時，即立即回傳給原上傳使用者，並請其設法訂正或補救有所缺漏及無法使用的部分。如此一來，即可確認所上傳的資料都可以確實有效的被運用，並且回報給回應者處理。而在上傳回報的資料經核可後，隨即傳送到回應者，以供回應處理。
4. 回應處理：在實際上傳使用者實地調查並且上傳所查資料的同時，也必須將訪查時所紀錄下來受損建物的重建情形、進度、重建時所遭遇到的困難、或者尚未重建的原因及阻礙、或實際重建上的困難經由檢核者檢核後，回應給相關單位處理。回應決策單位在得知上述情形或重建時面臨的阻礙後，便可更進一步的瞭解實際受災民眾所面臨的問題，進而能夠確實且有效的輔導或協助其重建。
5. 考核回應處理情形：為使所上傳的資料能更有效並且能確實得到妥善的處理，則必須定期考核回應處理的情形。此向設置主要的目標在於能使得上傳者所上傳的資料能夠真正的受到重視且能盡快進行處理，則需進行考核回應處理的情形。
圖7 資訊流程圖
六、 結論與建議
本計畫所採用中華電信五百分之一比例尺的街廓圖及地址座標資料，提供了極為詳細且契合真實的電子地圖，讓使用者透過瀏覽器看見熟悉區域的電子地圖，便能自然地與其心靈地圖(Mental Map)對位，進而在真實世界中定位。不過如此詳細電子地圖的資料量非常龐大，因此在WebGIS傳輸技術與網路基礎建設方面仍有相當改進的空間。另外本計畫所規劃的上傳回報者為村里幹事，但是村里幹事大多不熟悉電腦操作，而且上網設備也不充裕，因此目前正積極接洽非政府組織(NGO)，希望藉由非政府組織的積極參與，讓本系統充分發揮功能。除了協助災區重建進度的管理之外，本系統亦能加以修改成為旅遊導覽或是虛擬社區系統，在重建工作完成之後仍能持續運作，促進觀光事業的發展並增進社區住戶的認同感。目前行政院921震災災後重建委員會正在進行全面性的住宅社區重建與高關懷戶調查計畫，配合民間組織的力量，預計回收十萬份問卷，此一寶貴的資料亦能與本系統結合，提供更為詳實的重建基本資料。
從空間區位探討台中市居住環境與高層集合住宅空屋率相關性分析
The Correlative Analyst between the Residential Environment and High-Clustered Mansions
From the View of Spatial Segmentation
張國楨 許香儀
Kuo-Chen Chang Hsiang-Yi Hsu
摘 要
根據1990年台閩地區戶口及住宅普查報告顯示，台灣地區的空屋率多達67萬餘戶，空屋率高達13.11﹪，其中以台中市的19.87﹪位居全省之冠，與先進國家的3﹪~5﹪相較，顯然偏高許多。就國家總體經濟而言，過量的空屋是國家稀少之資本及資源的誤置與浪費；就住宅市場而言，除了未能構成市場的有效供給外，更影響建築投資業者興建住宅之意願。
形成空屋之原因錯綜複雜，本研究為探就台中市高層集合住宅空屋率與居住環境特性之關係，以為建築投資業者擬定決策之參考。參酌相關文獻與研究，選取出居住環境因子。以專家問卷利用AHP法求取各項居住環境因子之權重。再將居住環境因子，做空間分析（Spatial Analyst），選取出台中市較佳及較差居住環境地區，從中抽樣選出樣本，依此再建構迴歸模式，以瞭解影響空屋率之環境因素為何，並探討其關聯性。
關鍵詞：空屋率、居住環境、高層集合住宅
ABSTRACT
According to the survey of population and domiciles in Taiwan and Fukan area, there are 67 thousand vacancies in Taiwan, and the vacancy rate is 13.11%, especially in Taichung County, the rate is 19.87%, which is the premier in Taiwan. Compare with the ratio 3%~5% in developed countries, the vacancy rate in Taiwan is obviously excessive. As far as macro economy is concerned in one nation, inordinate vacancy will result in the declination of national assets or allocate national resources inaptly. In terms of domicile market, except the unbalance between demand and supply, the problem of vacancy even prevents the architects from investingto construct new mansions.
The reasons that cause vacancy are complicated. This study is to examine the relationship between the vacancy rate of high-clustered mansions and characteristics of residential environment in Taichung County, and the results could be used toward investment of architecture for future decision-making. The relevant contribution and studies are referred, and the variable of residential environment is selected. The AHP approach is applied upon professional questionnaires. Then, make Spatial Analyst on the variable of residential environment. Plus, segment the better and worsen residential areas in Taichung County, then pick up the samplings and construct regression. Eventually, we can understand how the environmental factor influences the vacancy rate, and also discuss the relationship with one another.
keywords：Vacancy Rate、Residential Environment、High-Clustered Mansions
壹、前言
住宅與社會大眾之生活息息相關，其非但為民生六大需求之一，更是社經發展中重要之一環。而住宅居住品質，亦顯示著國民生活水準，於已開發國家，國民對住宅之需求，由遮風避雨基本需要，提昇為個人社會、經濟地位的表徵。
然台灣住宅問題卻日趨嚴重且複雜，隨著房價不合理之飆漲，投機之風日盛，而81年全省宣布容積率即將實施，對於可建築之樓地板面積影響甚鉅，當基地面積不變，而容積率越高時，樓地板總面積亦會隨之增加，每建坪之建築成本會隨之下降，然而容積率管制之施行，與此經濟效應相違，直接衝擊建商之利益，而形成一連串搶建風潮，如表1所示。
表1歷年住宅建造執照核發件數
年 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87
件數 83 71 103 69 79 139 176 127 82 60 66 9
資料來源：台灣省住宅及都市發展業務統計 116頁
台灣住宅及都市發展處編印（87年）
房屋市場之消費者需求量並無大量消漲，過多供給將造成供過於求之現象；在供需失衡去化不易之情形下，肇使房地產市場空屋量過高 ，根據主計處統計，82年全省增加之新成屋有近九十萬戶，但同時國人新購的房屋卻僅約二十五萬戶，累積了約六十五萬戶空屋，此乃因國人自有住宅之比率已高達八四．六％，明顯高於已開發國家六成左右之自宅率，對添置新屋需求相當有限。而根據內政部營建署統計， 民國84年開始，台灣地區的空屋數超過100萬戶，此可能與容積搶建的住宅於此時大量完成有關，由以上之數據顯示，台灣之房屋市場確實呈現供過於求之現象。
根據1980及1990年台閩地區戶口及住宅普查報告顯示， 台灣地區空屋戶數分別高達47萬餘戶及67萬餘戶，而空屋率亦分別高達13.09﹪及13.11﹪；而依據台電用電不足底度資料推估的空屋數約為104萬戶，空屋率為17.2~4﹪與先進國家合理空屋率3﹪-5﹪相較，此數據顯得偏高，實是應正視空屋量過高之嚴重性。
1990年台中市空屋為19.87﹪，居全省之冠；根據台電用電不足底度資料的推估，民國85年達到高峰，空屋率為39.66﹪，而到87年底時高達38.72﹪，圖1則為台中市79年到87年之空屋率成長圖：
圖1 台中市空屋率成長圖
資料來源：營建署http://www.dgbasey.gov.tw/dgbas03/bs3/analyse/new87091.htm，99.7.28下載
而宅地面積較稀少，加上其地價水準偏高，通常為了克服其稀少性並節省宅地之使用成本，便考慮宅地之立體使用。由行政院主計處所統計台灣地區建築物使用執照核發概況（按高度別分）中顯示， 86年30公尺以上之高層建築物，所占比重已近四成，其與其他較低層建築物均呈減少相較，顯示高層建築物己漸成為主流，是故本研究以台中市高層集合住宅為研究對象。
台灣地區高空屋率之現象，對於房地產市場，甚至整體國家經濟，均產生重大影響，值得深思與探討；就政府及建築業者而言，探討居住環境品質和空屋率之關係，從而以為開發與政策制定之依據，減少空屋之產生。因此，本研究之研究目的為：
（一）、透過實証研究瞭解台中市高層集合住宅空屋率與居住環境間之相關性；探求台中市較佳居住環境與台中市較差居住環境之空屋率高低關係。
（二）、居住環境因素影響空屋率之分佈結果，則可提供政府相關單位悠關公共設施規劃之依據，並為建商個案選址之參考依據，以為消化房地產市場過多空屋量之方法。
貳、文獻回顧
本節主要內容，係藉由蒐集並回顧有關探討高層集合住宅及空屋率之相關文獻與研究，進而作為整個研究架構之理論基礎。
一、空屋率相關理論與研究
（一）、空屋之界定
1.空屋（Vacancy）
又稱空閒家宅、空閒住宅、空宅。在行政院普查處（1991a:65）將空屋定義為，凡家宅在普查標準時刻無人居住者，其居住人如因特殊緊急事故外出未返，但無遷居之意思者，不視作空閒住宅。本研究以資源有效使用之觀點，將空屋定義為有門牌號碼，並可供居住使用而未使用或低度使用之住宅單位，但不包括短期出國旅遊及探親者。而空屋率則以該集合住宅中作住宅使用之空屋數量除以作住宅使用之總戶數。
2.空屋率（Vacancy Rate）
將空屋數除以住宅存量後以百分率表示之比率 。
（二）、空屋相關研究回顧
根據主計處指出，台灣地區餘屋多達一百萬戶以上，比之於先進國家3﹪～5﹪高出甚許， 本研究為探究台中市高層集合住宅空屋率與居住環境之關性，參酌國內外有空屋研究之相關文獻及研究探討空屋率，茲將空屋相關文獻摘錄如下：
1.空屋水準等級
經建會住都處(1985)研究對台灣各地區之普查空屋水準劃分等級：
1、第一級標準之訂定
『合理性』為決定是否列入第一等級之依據，所謂
合理性係指符合理論要求之百分率，以空屋率而言，則
以3﹪～5﹪為合理。
2、第二級標準之訂定
介於第一等級與第三等級之間。
3、第三級標準之訂定
以空屋率而言高於10﹪者即屬『不合理比率』。
2.空屋率其他相關研究
彭建文（1994）針對空屋率之影響因素，以所有權人及住宅屬性為考量因素，利用計量經濟模型、二手資料與空屋率推估等方式分析空屋率與價的關係；經實證結果發現，在空屋率與價格關係方面，價格愈高則空屋率會愈低；在空屋與所有權人屬性方面，如房價、屋齡、區位、建築型態、用途、售屋動機及所有人年齡等因素對於該住宅成為空屋之機率有顯著之影響。
3、高空屋之原因探討
Struyk（1998）針對住宅屬性成為空屋之機率進行探討，以住宅屬性（區位、面積、價位…..等）為考量變數，並運用一般最小平方法（OLS）分析；其認為為維持住宅市場的有效用運作，住宅市場中存有4﹪～5﹪的空屋率是必要的。但當空屋明顥超過住宅市場合理的運作水準時，空屋分析就愈顯重要。 認為開發中國家（約旦）的空屋率，除了投機者超額建築外，尚受其他因素影響；結果發現不論在首都、一般都市及鄉村等，面積愈大及高價位之住宅成為空屋之機率就愈高。
綜合前述國內外空屋相關文獻，國內文獻於空屋現況之探討多運用行政院戶口普查處之普查資料進行空屋分佈情形之分析，但其均偏重空屋現象之描述。
國外文獻也多偏重從出租住宅市場來探討空屋率與租金調整之互動關係，並論及總體社經因素與個別住宅屬性對空屋率之影響；其中包括各城市自然空屋率之推估與比較，相對於國內有較豐富之研究。
二、居住環境相關理論與研究
（一）、居住環境之內涵
居住環境的意義，究字面剖之，環境（Environment）一詞，在文字定義上，係指相對於主體，圍繞於主體四周之一切事物、條件及事物間的相互關係而言。在社會科學領域中，「環境」一詞，則尚未有明確的定義，通常凡相對於人類的周遭事物，即可謂之「人類生活環境」。 又聯合國世界衛生組織（World Health Organization，W.H.O.）認為居住環境乃指身體安全之蔽護體的實質結構及其周遭環境。
（二）、居住環境原則
美國密西根大學調查研究中心Kcetona提出『生活品質除實質方面福祉外，尚包括軟體方面如教育、休閒機會、個人安全、住宅、鄰里關係等之狀況』。
1.安全性：
無危害人類生命及生活，使人類得以免除死懼的環境，安全性為居住環境最基本條件。
2.健康性：
健康乃是人類幸福之根源，因此必須防止各種危害人體健康之因素，普及各種保健設施。
3.便利性：
有效率的居住環境，使得日常生活得以方便的進行。
4.舒適性：
包括心理及生理上的寧適，以及社會、文化等環境的提昇。
除此四項條件外，公共設施及可及性的概念亦與居住環境有相當密切之關係，茲說明如下：
1.公共設施與可及性：
公共設施與量之擴大，對生活之精神面及物質面有改善的作用。因此可及性高，意味著居住環境品質的提高。公共設施之存在，只是可及性的必要條件之一，重要的是在於個人欲利用該公共設施時，對該設施可以有所選擇，並可實際享受到該設施之服務。
2.可及性：
可及性之概念逐漸受到重視，經濟合作開發組（OECD）（1979）將此定義為『某人有利用某種特定公共設施時，無障礙物存在妨礙其利用行為之程度』。又可及性可區分為時間距離、空間位置的直線距離及道路距離。
本研究為瞭解住宅區位特性與空屋率間之關係，將公共設施可及性納入討論，至於本研究所稱之可及性，乃著重於空間道路距離之可及性，亦即各高層集合住宅個案至各公共設施間之道路距離。
（三）、居住環境品質相關研究
黃碧慧（1997）針對居住環境品質國宅開發區位，以公共設施包括鄰里性公共設施及嫌惡性設施兩準則；交通情形考慮搭乘交通工具之便利性及對外道路系統兩準則，立地條件考慮了土地條件及公共設備為考量因素，建立一套國宅開發之優先開發評估準則。評估結果以鄰里性公共設施為最受重視之區位條件，其次為嫌惡設施及交通便利性。居住地點及工作地點之距離為居民之期望目標，土地條件及公用設施受專家重視程度最低。
黃啟福（1983）以特徵價格法為基礎，運用住宅及住戶屬性資料分析台北市住宅空間之需求，其所研究之住宅屬性資料包括交通可及性及公共設施，並結合住戶屬性資料建構各住宅屬性需求方程式。經研究結果發現，住宅四周環境（如市場、公園、學校等）屬性顯著影響消費者對住宅之需求。
賴碧瑩(1989)針對房地產景氣指標，以住宅使用量可運用空屋率、用電量不足基本度數之戶數、自有住宅比率及每戶住宅面積大小等四項為判斷指標，利用問卷調查選取指標，並使用經濟理論探討房地場之景氣循環。其中空屋率資料除反映使用面之景氣狀況外，亦可反應交易面之景氣概況。當市場交易頻繁時，投機客購買住宅並非居住使用，會造成市場上過多的空屋。
行政院主計處（1995）在『台灣地區住宅狀況調查報告』中指出，理想住宅區位所考慮的重要影響因素為：接近學校、菜市場、工作地點、公園、公車站、親戚朋友家、市中心、市郊等。
綜觀居住環境之研究，主要著重於居住環境之健康性、安全性、便利性、寧適性之探討，而變數大部分以與學校、市場、公園、工作地點之距離分析；除此之外，亦有以住宅之內部環境方面來探討居住環境，雖然各研究之目的、區域、調查對象、時間不同，致各研究結果不全然相同，但仍以實質環境量化指標為主。
三、高層級合住宅相關理論與研究
（一）、集合住宅之定義
在建築技術規則中， 對集合住宅之定義是『集合住宅：具有共同基地及共同空間或設備。並有三個住宅單位以上之建築。』，此外，集合住宅應符合下列條件：
1.同一建築物內，應具備三個以上之集合單位，並非供住宅使用者，不計入住宅單位。
2.該建築物之各住宅單位，應具有共同之建築用地，且應具有共同之建築基地，故建築物應保留之空地，得就整座建築物核算後予以自由配置，不必按各住宅單位分別予以分配。
3.各住宅單位應具有共同使用之空間或設備，所謂共同使用之空間，如樓梯間、門廳等，所謂共同之設備，如給水設備之地下蓄水池、屋頂水箱、電器設備之變電器及其他升降設備、停車設備等。
（二）、高層集合住宅之定義
世界各國對於高層建築高度的定義不盡相同。美國過去將10層以上的建築視為高層建築，而德國則將高度定為72英呎（約22公尺）。鄰國日本而言，便先後有31公尺、60公尺與100公尺之界定。
另建築物之高度分類依『建築技術規則』第23及24條之內容及50公尺以上需結構外審之規定,將建築物之高度分為以下幾類：
一、7層以下之建築物定義為低層建築。
二、7層至12層之高度定義為中層建築。
三、12層至50公尺高度定義為中高層建築。
四、50公尺以上稱為高層建築。
（三）、高層集合住宅相關文獻研究
陳紹興（1992），針對居住環境的心理定量化評估進行深入之探討，而以高雄市25棟12層以上之純住宅或混合使用之高層住宅為對象，建立環境品質之架構，並藉由調查高層集合住宅居民對居住環境的滿意度，發掘高層集合住宅居住環境的特性，並比較實質環境指標和心理評估的相關模式。
陳啟明（1997），針對台中市高層集合住宅，以空屋率、居住環境特性為考量因素；其結果顯示，台中市套房之空屋率高於一般住宅之空屋率，此乃與國人居住之偏好有關，且發展迅速或人口呈高度成長之行政區，由於高層集合住宅興建量較多，空屋率亦隨之偏高；整體而言，台中市之住宅資源並未充分合理使用。而形成台中市高層集合住宅空屋率高低之影響因素，不僅是居住環境特性，亦和其他層面因素如經濟景氣、住宅政策、住宅屬性有關。
綜觀上述，過去高層集合住宅之文獻，多針對高層集合住宅之空間型態及居住環境品質評估；於高層集合住宅成為建築趨勢之同時，如何規劃居住環境和區位選擇，以降低空屋之產生，已為未來高層集合住宅探討之課題與思維方向。
參、研究設計
一、研究假設
根據本研究之目的與研究內容，本研究假設如下：
假設一：台中市高層集合住宅之空屋率與居住環境品質有關。
假設二：較佳之環境品質，會降低空屋率。
二、研究範圍
本研究以台中市為研究之區域範圍，依行政區域可劃分為東區、西區、南 區、北區、中區、西屯區、南屯區、北屯區等八個行政區域。
三、研究對象
以12層樓以上高層集合住宅個案為研究對象。又本研究將高層集合住宅界定為『高度36公尺或樓層數12層以上（含12層），且具有共同基地、空間、設備或設施，作居住或類似使用之建築物』。
四、研究限制
（一）、本研究僅探討居住環境關係中之外部環境關係。
（二）、房價維持平穩。
（三）、居住環境品質，排除內部居住環境品質與外部居環境品質之非硬體設施之因素（ex：治安、噪音、文化…….）。
五、評估因子選定
根據美國密西根大學調查研究中心Kcetona提出『生活品質除實質方面福址外，尚包括軟體方面如教育、休閒機會、個人安全、住宅、鄰里關係等之狀況。』
1.安全性
即無危害人類生命及生活，使人類得以免除死懼之環境，安全性為居住環境最基本條件。
2.健康性
健康乃是人類幸福之根源，因此必須防止各種危害人體健康之因素，普及各種保健設施。
3.便利性
有效率的居住環境，使得日常生活得以方便的進行。
4.舒適性
包括心理及生理上的寧適，以及社會、文化等環境的提昇。除此四項條件外，公共設施及可及性之概念亦與居住環境有相當密切之關係，故本研究選取以下之評估因子：（如表2所示）
表2 影響空屋率之居住環境因子整理表
條 件 項 目
教 育 條 件 國小
國中
交 通 條 件 火車站
主要幹道
次要幹道
交流道
金 融 條 件 郵政金融設施
休 閒 條 件 公園
民 生 設 施 市場（傳統市場、超市）
量販店
便利商店
嫌 惡 設 施 工業區
機場
火葬場及殯儀館
墳場
鐵路
醫 療 保 健 設 施 醫院
六、研究內容
本研究之主要內容可概分為四大部分：
（一）、理論回顧與相關文獻探討：
經由問題分析與研究目的，就高層集合住宅之內涵、居住環境品質理論、以及空屋理論分別加以探討；並回顧相關文獻與研究，以為本研究之理論基礎與架構。
（二）、台中市高層集合住宅與居住環境相關性分析：
藉由資料蒐集匯整居住環境因素，並以專家問卷方式，調查市場不動產鑑價人員對各居住環境因子重要性之認知，以得出各居住環境因子間之權重，利用空間分析，並以上述權重加總出較佳及較差居住環境。
（三）、較佳居住環境地區空屋率與較差居住環境地區空屋率分析：
透由套疊之台中市較佳及較差居住環境，實地調查兩者之空屋率， 並比較佳及較差居住環境間空屋率之高低關係，以探求較佳居住環境之空屋率是否較較差居住環境之空屋率低。
（四）、影響空屋率之居住環境因子分析：
利用迴歸分析，以求影響空屋率之環境影響因子
（五）、台中市高層集合住宅高空屋率解決方式探討：
依據所得之結果，探討結論，評估是否政府相關單位可藉由創造優良居住環境而達到消化餘屋之目的，及建商個案選址之參考依據。
七、資料收集
在蒐集資料之方式上，本研究擬採用歸納法，就過去許多學者專家所提出之理論架構及研究方法，加以整理歸納，導出對高層集合住宅居住環境之影響因素及研究分析方法的應用，做為本研究研究參考之基礎。
八、問卷設計
（一）、問卷內容
請受訪者考慮各項目之各細項在影響居住環境品質之重要性；本研究在問卷設計時，將評估尺度分為七級，且評估結果必須經過一致性檢定，才較有理論基礎且具有客觀性。為達本研究之目的，本研究問卷以居住環境影響因子為主要內容，採封閉式問卷格式，問卷格式為結構式問卷。本研究之問卷題型則為勾選型式之選擇題。
（二）、問卷調查方式與時間
本研究問卷調查方式，採一對一面談方式。調查時間為民國88年10月20日至11月7日。
（三）、選擇受訪者
就本研究所針對影響居住環境品質因素之探討時，應以『估價師』 為受訪對象最為合適，因為此等估價師之職業即以估價為主，估價問卷為其所關心事務；其次因他們皆有多年估價經驗，實務經驗充足，不容否認；由於本研究是以台中市為主要研範圍，為避免地域性不同而產生的差異，故以台中市之估價師為訪談對象。
九、資料分析方法
本研究擬採用AHP分析階層程序分析方法，將問卷調查所得之資料，分析出專家認為影響空屋率之環境品質因子權重，並將其結果加以量化，以建立一套評估準則，而規劃者亦可依此準則，做為規劃參考之依據，茲將其分析方法略述如下：
（一）、分析階層程序分析法（AHP）
AHP是將欲研究的複雜系統，分解成簡明的要素層級系統，透過成對評估比較求得各層級要素之優先順位，最後再透過綜合求得整體優先程度。
AHP之理論假設：
1. 任何決策系統皆可被分解成許多元素。系統、次系統與元素之間的關係，是一種複雜度遞減之方式排列，具網路性之層級結構。
2. 每一層級內之各元素，彼此具獨立性，是互斥之集合關係。
3. 每一層級內之各元素，僅受上一層級所有或某些元素之影響。
4. 可運用名目尺度（ratio scale）進行判斷評估。
5. 元素對對比較（pairwise comparison）後，可運用正倒數矩陣（positive reciprocal matrix）加以處理。
6. 各元素之強度與偏好程度，滿足遞移性之關係，即x>y ，y>z，x>z。
7. 惟也承認各因素之間強度與偏好程度具不完全遞移性，故需做一致性檢定。
8. 以加權之方法，計算各元素之優劣程度。
9. 不論優勢程度高低，任何元素皆被視為與整各結構有關。
AHP流程如下：
圖2 分析階層程序法之流程圖
而本組採分析階層程序分析法，並且依據AHP之理論假設，認為本研究之所選取之居住環境因子皆有其重要性，全部納入AHP考量權重。本研究在問卷設計時，將評估尺度分為七級，且評估結果必須經過一致性檢定，才較有理論基礎且具客觀性。
（二）、地理資訊系統
本研究應用地理資訊系統GIS之軟體Arcview，以國中、國小、公園、市場….等各項公共設施及嫌惡設施之分佈圖層，利用空間分析（Spatial Analyst），將公共設施與嫌惡設施之分佈圖層加以疊合，進行權重分析，計算出台中市居住環境品質較佳及較差之區域，並比較佳及較差居住環境間空屋率之高低閞係，以探求較佳居住環境之空屋率是否較較差居住環境之空屋率低。
（三）、迴歸分析法
依據GIS空間分析之結果，及實地個案訪查所得高層集合住宅空屋率及公共設施、嫌惡設施之空間資料，以迴歸分析與主成分分析，來探討空間區位對空屋率的影響，以作為政府設置公共設施及建商興建住宅時之參考依據。
肆、資料處理與分析
一、 高層集合住宅環境因子評估指標之建立
藉由第二章居住環境品質相關文獻之整理，決定高層集合住宅居住環境品質所應考量之評估因子，以建立較佳居住環境區
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